Sok cég maradt a már bérelt irodában és hosszabbította meg, vagy tárgyalta újra szerződését, sőt sokan még növelték is a bérelt irodák nagyságát. A piac élénkülését jól jelzi, hogy ebben a negyed évben jelentették be az időszak egyik legnagyobb volumenű előszerződését is, az HBO regionális központjának helyet adó Officium iroda házzal kapcsolatban.

A legnagyobb alapterületű irodát a TATA Consultancy Services bérli a az Office Garden II-ben, a maga 400 négyzetméterével. Az Ericsson Magyarország a dél-budai Science Parkban hosszabbította meg úgy a szerződését, hogy az némi bővítést is magába foglal.
Az átadott új irodaterületek viszont a legkisebbek 2006 óta, mivel az utolsó negyedévben mindössze 6 280 négyzetméternyi új irodaterület adtak át. Ezzel együtt a teljes 2010-es évben 145 ezer négyzetméterrel nőtt a Budapesti irodák területe. Az utolsó negyed évre csúszott a Downtown IX átadása is az engedélyeztetés csúszása miatt.

Az átlagos kihasználtsági ráta is némileg romlott eben az időszakban. A legalacsonyabb kihasználtsági rátája még mindig a Váci úton lévő irodáknak van. Itt van a legkevesebb iroda kiadatlanul, míg az agglomerációban van a legtöbb kiadatlan iroda.

Az irodapiaci bérlők érdeklődésének növekedése és az átadott irodák számának csökkenése együttesen hat a piaci folyamatokra, melyek összességében javulást mutatnak.

A fővárosi ingatlankezelést illetően 4 irányelvet határoztak meg. Az egyik legfontosabb, hogy az ingatlanokkal kapcsolatban főként az intézmények megfelelő kiszolgálását kell előtérbe helyezni. Lényeges azonban, hogy az egyes intézmények ingatlanállománya nem legyen több a szükségesnél és ne rontsa a hatékonyságot. Azt jelenleg nehéz megmondani, hogy ezt az ingatlanállományt milyen arányban működtesse valamely budapesti ingatlankezelő cég, s milyen arányban az adott intézmény.

A másik lényeges szempont, hogy az ingatlanállományhoz megfelelő nyilvántartást rendeljenek. Ennek ugyanis nem csupán a helyrajzi számot kell tartalmaznia, amiből látható, hogy az adott ingatlan a főváros tulajdonában van-e vagy sem, hanem azt is, hogy mi található a telken, mennyi pénzt költ rá az önkormányzat, illetve, hogy ki a bérlő, stb. Olyan adatállomány szükséges, mellyel hatékony lehet a munka.
A következő prioritás az úgynevezett zöld szemlélet. A budapesti ingatlanállomány nagy része jelentős mértékben leromlott, s minden felújítást a zöld szemlélet alapján kell megvalósítani a jövőben. Ehhez nagy valószínűséggel uniós pénzek is felhasználhatók.

Ugyancsak fontos irányelv a felesleges ingatlanok eladásának racionalizálása. Az aktuálissá váló eladásokat hosszabb távon kell vizsgálni, valamint fel kell mérni, hogy a jövőben szükséges-e az adott terület valamilyen fejlesztése, vagy sem.

Konkrét fejlesztési elképzelések is vannak már. Ilyen egyrészt a Kelenföldi pályaudvar, ha befejeződik a 4-es metró építése, másrészt pedig a III. kerületben található Mocsáros, ami meglehetősen nagy fejlesztési területet képvisel. Az ottani terület kialakítható úgy is, mint a Graphisoft park, mivel ez a terület fel tudja szívni a fejlesztéseket. Ám elsőként létre kell hozni Budapest városfejlesztési koncepcióját, fel kell állítani a munkacsoportot, amely meghatározza, hogy ezeket az ingatlanokat miként lehet adott helyzetben pozícionálni.

Az egész napos ingatlanszakmai konferenciát követően ünnepélyes keretek között adták át a magyar ingatlanpiac legpatinásabb magazinjának, a REsource Ingatlaninfónak szakmai díjait.

Három kategóriában kerültek kiosztásra a díjak 2010-ben. A szakmai körök egyetértésével a REsource Property Awards életműdíjat Baross Pál kapta, aki ezt a megtiszteltetést a magyarországi ingatlanpiacon végzett több évtizedes munkájának köszönhető fejlesztői és tanácsadói sikereivel érdemelte ki.

A díj átvételekor Baross Pál köszönetet mondott mindazok munkájáért, akik az utóbbi években támogatták hivatásában, majd bejelentette, hogy a jövőben a Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ Zrt. igazgatótanácsának elnökeként végzi szakmai tevékenységét.

Jones Lang LaSalle – mely az utóbbi egy esztendőben a legtöbb irodapiaci tranzakció közreműködője volt – kapta 2010-ben az Év Irodapiaci Ügynökségének járó díjat. A díjat a cég ügyvezető igazgatója, Furulyás Ferenc vette át, s egyúttal megköszönte szakmai csapatának munkáját, név szerint felsorolva a tagokat.

Az Év Projektje díjat a konferencián résztvevő közönség szavazatai alapján ítélték oda. Az öt lehetséges fejlesztés közül – melyben három irodaház (K3, REsidence, Eiffel Square) és két bevásárlóközpont (Corvin, Allee) versengett – az ING által fejlesztett Allee bevásárlóközpont nyerte el a díjat. A plakettet a cég képviseletében az ING Real Estate hazai üzletfejlesztési igazgatója, Renáta Kodadová vette át.

A főváros VI. kerületében, az Ó utcában található épület összesen 96 apartmanból áll, valamint 800 négyzetméter alapterületű wellness-részleg és edzőterem, továbbá 200 négyzetméteres étterem került kialakításra.

A meghirdetésre került lakások, tárolók, wellness-részleg, edzőterem, rendezvényterem és parkolóhelyek a teljes épület területének 47%-át alkotják, a többit még a felszámolás előtt sikerült értékesíteni főként külföldi ügyfeleknek. A felszámoló egyben kívánja értékesíteni a vagyonelemeket.

A felszámoló biztos véleménye szerint ez egy kényszerhelyzet, ugyanis a lakásokat feltehetően egyenként is lehetne értékesíteni. Ekkor azonban a wellness-részleg és az edzőterem eladása problémát jelentene, hiszen ezek működtetése csak apartman-hotel esetén rentábilis.

A teljes ingatlan nettó irányára augusztusban, az első kiíráson 1,7 milliárd forint volt, ez múlt hónapra 1,5 milliárdra, mostanra pedig már 1,2 milliárd forintra csökkent. A pályázat szerint edzőtermi, mosodai, éttermi berendezésekre, illetőleg egyéb ingóságokra is tehető ajánlat. Ezek irányára 50 millió forintot tesz ki. Konkrét ajánlatot eddig nem kaptak, ám a jelenlegi irányárnak köszönhetően aktívabb az érdeklődés.

Az ingatlan a Hungarobüro projektjeként épült 2006-07-ben. A cég bedőlését a gazdasági válság következményeként adódó értékesítési gondok, fizetési nehézségek, valamint halmozódó tartozások okozták. A hitelezők céggel szembeni követelése 1,05 milliárd forint volt, a legnagyobb összeget egy pénzintézeti tartozás jelentette, ám a bank értékesítette a követelést.

A bérlők jelenleg a felszámolási eljárás kimenetelét várják, a hosszabb távú tervek ideje az épület eladása után jön el, addig viszont a marketinget és a beruházásokat is visszafogják az ingatlan üzemeltetői. Az épületben lévő étterem jelenleg főként a belső igényeket elégíti ki.

2009 végéhez képest némileg kedvezőbb volt a helyzet 2010 első felében: a teljes állomány 1,3 százalékkal, vagyis 129 milliárd forinttal növekedett. Ugyanebben az időszakban a forint alapú kölcsönök állománya 3,1 százalékkal, 101 milliárd forinttal mérséklődött, míg a devizahitelek állománya 5,2 százalékkal, 230 milliárd forinttal emelkedett.

A legnagyobb piaci szereplők sorrendjét tekintve nem történt változás: piacvezető 16 százalékot meghaladó részesedéssel a CIB, őt követi az MKB, több mint 12 százalékos részesedéssel rendelkezik a Raiffeisen, mely esetében éves szinten csökkenés tapasztalható, ám 2010 első felében mintegy 2 százalékkal bővítette állományát. A következő a sorrendben a K&H, melynek részesedése 10 százalék alatti (a K&H jelentős mértékben, mintegy 5 százalékkal mérsékelte vállalati kitettségét az első félévben), majd az Erste Bank, az UniCredit és az OTP következik. 3 százalék alatti a részesedése az alábbi bankoknak: Volksbank, Commerzbank, ING, BNP. Az utolsóként említett három bank meghatározó szerepet játszott az első hat hónapban tapasztalható állománynövekedésben: 2010 első félévében a teljes piaci növekedés 41 százaléka e három hitelintézetnek köszönhető.

A kis- és középvállalkozások hitelállományában 1,6 százalékos növekedés tapasztalható: éves szinten a középvállalkozásokkal szemben növekedett legnagyobb mértékben, 6,7 százalékkal a kitettség, míg a kisvállalkozásokkal szembeni kitettség 1,4 százalékkal emelkedett. Ezzel szemben a mikrovállalkozások hitelállománya 3,3 százalékkal mérséklődött. A kis- és középvállalkozások esetében a hitelek darabszáma 11 százalékkal emelkedett, amiből az a következtetés vonható le, hogy az átlagos hitelállomány minden szegmensben csökkent.

A kis- és középvállalkozások piacának legnagyobb szereplői egyaránt 12 százalék körüli részesedéssel rendelkeznek, mely bankok az alábbiak: Erste Bank, OTP Bank, K&H Bank, valamint az UniCredit. A Raiffeisen Bank, az MKB Bank és a CIB Bank 10 százalék alatti, de továbbra is jelentősnek tekinthető állomány birtokosa. A kisebb piaci szereplők között található a Volksbank és a Commerzbank 4 százalék alatti részesedéssel. Az említett bankok közül az előző félévben a CIB, az Erste és a Raiffeisen növelte a kis- és középvállalkozói hitelportfólióját.
Külön-külön szemlélve az egyes szegmenseket elmondható, hogy a mikrovállalkozások legnagyobb finanszírozója az OTP, melynek piaci részesedése az első félévben tapasztalt 11 százalékos bővüléssel 18 százalékra nőtt. Az Erste és a Raiffeisen részesedése a mikrovállalkozások esetében 12 százalék körüli. A kisvállalkozásokat illetően 16 százalékos részesedést meghaladóan piacvezető az Erste Bank és az MKB Bank, majd őket követi az OTP, az UniCredit. A középvállalkozások finanszírozásában első helyen áll – 20 százalékos részesedéssel – az UniCredit, majd – 18 százalékkal – a K&H következik.

A 2010-es év egészét tekintve azonban jelentős a növekedés, ugyanis ez év harmadik negyedévében a befektetések értéke 24%-kal magasabb, mint a tavalyi év ugyanezen időszakában. Az ingatlanbefektetések mérséklődése a megszokottnak nevezhető nyári nyugalom mellett az ingatlanárak alakulásának, a kormányzati megszorító intézkedéseknek és a növekvő gazdasági bizonytalanságnak is köszönhető.

Az ingatlanpiacra jelentős hatással volt az európai államok gazdaságpolitikájában bekövetkezett változás, amikor is a kiadáscsökkentés váltotta fel a költségvetési élénkítést. Ezek a változások befolyásolják a bérlői piacot is, így néhány befektető jelenleg kivár.

Ugyancsak befolyásolja a befektetői döntéshozatalt az a tény, hogy az elmúlt félévben jelentős mértékben emelkedett az első osztályú ingatlanok ára. Egy-két nagyobb piacon – például Londonban – az ad aggodalomra okot, hogy az árak túlságosan gyorsan növekedtek.

A kereskedelmi ingatlanok áraiban tapasztalt változást az államkötvények ármozgásának tekintetében is célszerű vizsgálni. Az első osztályú ingatlanoknak jellemzően jó értéke van: az államkötvények és az ilyen ingatlanok közötti hozamkülönbség rekord-közeli. Azon ingatlanok esetében, melyek a kötvényekhez hasonló tulajdonságokkal rendelkeznek, vagyis jók a szerződések és hosszú a bérleti időszak, további érték-növekedésre is lehet számítani.

2010 harmadik negyedévében egyetlen régióban volt jelentős ingatlanbefektetési forgalomnövekedés: Kelet- és Közép Európában 1,5 milliárd eurót érő ingatlan adásvétel történt, ami a második negyedévhez képest 60%-os, a tavalyi év ugyanezen időszakához viszonyítva pedig 120%-os növekedés. A lengyelországi piacon egyre nő a bizalom, ami lendületet adott a befektetéseknek. Az üzletek több mint 50%-a Lengyelországban köttetett. Ez összesen 826 millió eurót, azaz 230 milliárd forintot tett ki, ami 2007 harmadik negyedéve óta a legmagasabb értéknek számít.

Pozitívum, hogy a harmadik negyedévben Közép-Európa ismét a befektetők érdeklődésének középpontjába került, ám a képet árnyalja, hogy a régió teljes forgalmának 75%-át jelenleg is a cseh és a lengyel piaci teszi ki. Magyarországon jelentős a visszaesés, ugyanakkor Délkelet-Európában nem is volt ilyen tranzakció.

Az érdeklődők magas száma azonban nem jelenti azt, hogy az ingatlanpiac ismét fellendülőben van, ám az elmúlt két esztendőben megrendezésre került 4 Lakásvásár látogatottsága azt igazolja, hogy egyre népszerűbb a Lakásvásár. Itt ugyanis az érintettek hatékonyan tudnak tájékozódni a lakásépítési, vásárlási, illetve kölcsönhöz jutási lehetőségekről. Az emberek ma már készülnek a rendezvényre, tisztában vannak vele, hogy érdemes ellátogatni, ha aktuálissá válik az ingatlanszerzés.

A jelenlegi ingatlanpiaci helyzetre főként a kiállítók számából következtethetünk. Számos kiállító, aki a korábbi Lakásvásárokon részt vett, most nem jelent meg, aminek oka nagyrészt az, hogy jelenleg nincs új ingatlanprojektjük, vagy már nem tevékenykednek a lakáspiacon. Ha jövő tavasszal ismét visszatérnének a korábbi kiállítók, akkor az azt mutatná, hogy kezd fellendülni a lakáspiac.

Az őszi Lakásvásáron mintegy 100 kiállító vett részt. Számos előadás várta az oda látogatókat. A Magyar Ingatlanszövetség, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal és a Magyar Ingatlan Tanács támogatásával konferenciát tartottak „Az otthonteremtés és az építésgazdaság új programja” címmel, melynek során ismertetésre kerültek a kormányzati elképzelések is.

Lakókomfort témában a Magyar Téglásszövetség lakossági fórumot szervezett, ugyanakkor az ÉVOSZ Készházépítő Tagozata ismertette az energiahatékony és könnyűszerkezetes épületek jellemzőit.
A kiállítók Lakásvásárral kapcsolatos tapasztalata pozitív volt, a legnagyobb kiállítók átlagosan 200 komoly érdeklődőt regisztráltak.

A jogszabály alapján a pénzintézeteknek a mérlegfőösszeg arányában 50 milliárd forint alatt 0,15, felette pedig 0,5 százalék adót kell fizetniük. A különadó 80-90 százalékának megfizetésére a nyolc legnagyobb hazai pénzintézet kötelezett. A bankoknak emellett be kell fizetniük azt a 13 milliárd forintot is, melyet az előző kormány vetett ki. Így a teljes összeg eléri a 143 milliárd forintot. Ugyanakkor az év első felében a bankszektor eredménye 139 milliárd forintot tett ki, ami nem fedezeti a teljes adófizetési kötelezettséget.

A pénzintézetek azt ígérik, hogy a különadó miatti többlet költségeiket 2010-ben még nem terhelik ügyfeleikre, ugyanis nem érdekük, hogy a bajban lévő hitelesek helyzetét tovább rontsák. Azonban amennyiben 2011-ben is marad a bankadó, akkor elképzelhető, hogy a többletköltség egy részét áthárítják az ügyfelekre. A pénzintézetek tartalékai ugyanis nagyrészt kimerültek, tavaly mintegy 3-5 ezer alkalmazottat bocsátottak el a bankszférából, valamint számos fiók is bezárásra került.

A hazai bankrendszert a különadó most még nem rendíti meg, ám ha a bankadó jövőre is fennmarad, akkor több bank arra kényszerül, hogy a tőkéjéből áldozzon erre a kiadásra, ami a hitelkihelyezést csökkenti. A hitelnyújtás mérséklődése pedig lassíthatja a gazdasági növekedés ütemét. A pénzintézeti különadó további hatása az lehet, hogy a külföldi anyabankok nem a magyarországi leányvállalataikat fogják támogatni a tőkekihelyezéskor. Szintén problémát jelenthet, hogy a nemzetközi hitelminősítő intézetek néhány hazai pénzintézetet leminősíthetnek, ez pedig jelentősen megnövelné a hitelintézetek forrás szerzési költségeit.

A bankadó összegének kiszámításával kapcsolatban továbbra is van némi bizonytalanság. Nem egyértelmű, hogy miként értelmezendő a törvényben megfogalmazott kamateredmény kifejezés. Ez ugyanis könnyen összekeverhető a már ismert kamatkülönbözet fogalmával, míg mindkét szót teljesen mást jelent. Emiatt jelentős mértékű különbség adódhat a különadó összegének kiszámításakor, ugyanis nem mindegy, hogy a kamatkülönbözetet vagy a kamateredményt veszik alapul a pénzügyi szervezetek.

A banki különadó nem csak a pénzintézeteket, hanem a biztosítókat is sújtja. Idén a biztosítóknak 36 milliárd forintot kell befizetniük, nem beszélve azokról a nagy összegű kártérítésekről, melyeket a természeti katasztrófák okoztak.

A legrosszabbul a lízing és faktorcégek járnak, hiszen tavaly veszteségesek voltak, ennek ellenére 12,5 milliárd forint adó megfizetésére kötelezettek. A fizetési kötelezettség pénzügyi közvetítők esetén 3,2 milliárd, az alapkezelők esetében 2,2 milliárd, a befektetési szolgáltatóknál 1,1 milliárd, az MFB esetében 5 milliárd, a Budapesti Értéktőzsdénél pedig 0,2 milliárd forint.

Magyarországon az új lakások piacát a 2000-es évek második felében rendkívüli fellendülés jellemezte. A pozitív makrogazdasági helyzetnek és a kedvező hiteltermékeknek köszönhetően nagy volt a kereslet a lakóingatlanok iránt. A fővárosban sorra épültek a lakóparkok. Ennek az időszaknak azonban vége, hiszen a válság hatására mind a vásárlók, mind a finanszírozó pénzintézetek óvatosabbak lettek.

A statisztikai adatok szerint Budapesten a 2010 első 6 hónapjában használatba vételi engedélyt kapott lakások száma ugyan 38 százalékkal mérséklődött, azonban az országos részarányt tekintve még így is 30 százalékot tesz ki.

A jövőben az eddiginél lényegesen kevesebb, ám remélhetőleg jobb minőségű lakásprojektek kerülnek majd átadásra. Mivel a bankok által elvárt saját erő aránya növekedett, ezért várhatóan kevesebben tudnak majd belevágni a lakásvásárlásba. Bizonyára lesznek olyan vevők is, akik megengedhetik maguknak a készpénzre történő vásárlást, így velük továbbra is számolhatnak azok a beruházók, akik megfelelő minőségben és helyen építenek.

Az ipari ingatlanok piacára jelenleg is a kivárás jellemző, s a közeljövőben sem várható lényeges változás. A befektetők csak akkor vállalkoznak újabb beruházásra, ha már hosszú távú előszerződés és meglévő földterület van a birtokukban.

A logisztikai piacon az elmúlt tíz évben évente minimum 100 ezer négyzetméter új terület került átadásra. 2010-ben ez a szám kevéssel haladja meg a 30 ezer négyzetmétert. Szakérők véleménye szerint ez a közeljövőben nem is fog változni. Idén már csupán egy 3 ezer négyzetméteres city-logisztika terület átadása várható az Európa Centerben. Raktárépítésbe várhatóan csak jelentős mértékű elő-bérleti szerződés esetén kezdenek a beruházók. Az üresedési ráta mértéke ezen a területen jelenleg 20 százalék körüli, de mivel jelenleg nincs folyamatban spekulatív csarnokok építése, ezért ez lassan tovább mérséklődhet. A bérleti díjak is stabilizálódnak idővel, várhatóan 3-4 euró/négyzetméter/hó díjakra lehet számítani az elhelyezkedésnek és a terület nagyságának függvényében. A city-logisztikánál ez a díjszint 4-5 euró/négyzetméter/hó között várható.

Az ingatlanszektor élénkülése szempontjából lényeges, hogy helyreálljon a gazdasági stabilitás, s ismét növekedésnek induljon a gazdaság. Arra azonban fel kell készülniük a beruházóknak, hogy az ingatlanoknak magasabb elvárásoknak kell majd megfelelniük, hiszen a szűkös anyagi forrással rendelkező vásárlók igencsak meg fogják nézni, hogy milyen ingatlant választanak.

A Társaság felállításával kapcsolatban két lehetőség is van. Az unióval folytatott tárgyalásoktól függ, hogy végül melyik kerül elfogadásra. Egyeztetni kell ugyanis az EU-val arról, hogy Magyarország mennyit költ az eszközkezelőre, s milyen formában teszi ezt. Továbbá lényeges kérdés az is, hogy sikerül-e megállapodni arról, hogy az eszközkezelő társaságra fordított pénzösszeget ne kelljen majd a költségvetési hiányhoz adni.

Korábban az IMF tárgyalások során is felmerültek kétségek az eszközkezelő létrehozásával kapcsolatban, ugyanis a Valutaalap szerint ez nagymértékben megnövelné a költségvetési hiányt. Akkor felmerült annak lehetősége is, hogy az előző kormány által felvett IMF-hitelből fennmaradó 6 milliárd eurós összeg bizonyos részét a devizahitellel rendelkezők megsegítésére és az eszközkezelőre fordítanák, ám szakérői vélemények szerint ez nem reális elképzelés, hiszen az IMF nem erre adta a hitelt.

A Bankszövetség adatai szerint mintegy 93 ezer devizahitellel rendelkező ügyfél van bajban, ők már három hónapot meghaladóan nem fizetik a törlesztő részleteket, valamint további 250 ezer kölcsön esetében késedelmes hiteltörlesztés áll fenn. Számos hiteles a Nemzeti Eszközkezelő Társaságtól vár megoldást, azonban pénzintézeti követeléseket nem fog átvenni az eszközkezelő, hiszen a hitelt annak kell visszafizetni, aki felvette.

A mostani elképzelések szerint az eszközkezelő társaság mindenekelőtt a kölcsön visszaállításában igyekezne segíteni. Egyeztetne a könnyítési lehetőségekről, illetve állami garanciát kínálna, majd végső esetben megvásárolná a jelzáloghitellel terhelt lakóingatlant, melyet volt tulajdonosaik bérlőként használhatnának tovább. A kormány információi szerint mintegy 50 ezer nehéz helyzetben lévő devizahiteles esetében lehet a végső segítséggel számolni. Azt egyelőre még nem tudni, hogy mekkora összegű négyzetméterárakkal lehet majd az ő esetükben számolni.