Az egész napos ingatlanszakmai konferenciát követően ünnepélyes keretek között adták át a magyar ingatlanpiac legpatinásabb magazinjának, a REsource Ingatlaninfónak szakmai díjait.

Három kategóriában kerültek kiosztásra a díjak 2010-ben. A szakmai körök egyetértésével a REsource Property Awards életműdíjat Baross Pál kapta, aki ezt a megtiszteltetést a magyarországi ingatlanpiacon végzett több évtizedes munkájának köszönhető fejlesztői és tanácsadói sikereivel érdemelte ki.

A díj átvételekor Baross Pál köszönetet mondott mindazok munkájáért, akik az utóbbi években támogatták hivatásában, majd bejelentette, hogy a jövőben a Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ Zrt. igazgatótanácsának elnökeként végzi szakmai tevékenységét.

Jones Lang LaSalle – mely az utóbbi egy esztendőben a legtöbb irodapiaci tranzakció közreműködője volt – kapta 2010-ben az Év Irodapiaci Ügynökségének járó díjat. A díjat a cég ügyvezető igazgatója, Furulyás Ferenc vette át, s egyúttal megköszönte szakmai csapatának munkáját, név szerint felsorolva a tagokat.

Az Év Projektje díjat a konferencián résztvevő közönség szavazatai alapján ítélték oda. Az öt lehetséges fejlesztés közül – melyben három irodaház (K3, REsidence, Eiffel Square) és két bevásárlóközpont (Corvin, Allee) versengett – az ING által fejlesztett Allee bevásárlóközpont nyerte el a díjat. A plakettet a cég képviseletében az ING Real Estate hazai üzletfejlesztési igazgatója, Renáta Kodadová vette át.

Az érdeklődők magas száma azonban nem jelenti azt, hogy az ingatlanpiac ismét fellendülőben van, ám az elmúlt két esztendőben megrendezésre került 4 Lakásvásár látogatottsága azt igazolja, hogy egyre népszerűbb a Lakásvásár. Itt ugyanis az érintettek hatékonyan tudnak tájékozódni a lakásépítési, vásárlási, illetve kölcsönhöz jutási lehetőségekről. Az emberek ma már készülnek a rendezvényre, tisztában vannak vele, hogy érdemes ellátogatni, ha aktuálissá válik az ingatlanszerzés.

A jelenlegi ingatlanpiaci helyzetre főként a kiállítók számából következtethetünk. Számos kiállító, aki a korábbi Lakásvásárokon részt vett, most nem jelent meg, aminek oka nagyrészt az, hogy jelenleg nincs új ingatlanprojektjük, vagy már nem tevékenykednek a lakáspiacon. Ha jövő tavasszal ismét visszatérnének a korábbi kiállítók, akkor az azt mutatná, hogy kezd fellendülni a lakáspiac.

Az őszi Lakásvásáron mintegy 100 kiállító vett részt. Számos előadás várta az oda látogatókat. A Magyar Ingatlanszövetség, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal és a Magyar Ingatlan Tanács támogatásával konferenciát tartottak „Az otthonteremtés és az építésgazdaság új programja” címmel, melynek során ismertetésre kerültek a kormányzati elképzelések is.

Lakókomfort témában a Magyar Téglásszövetség lakossági fórumot szervezett, ugyanakkor az ÉVOSZ Készházépítő Tagozata ismertette az energiahatékony és könnyűszerkezetes épületek jellemzőit.
A kiállítók Lakásvásárral kapcsolatos tapasztalata pozitív volt, a legnagyobb kiállítók átlagosan 200 komoly érdeklődőt regisztráltak.

A Velencei-tavi ingatlanok ára a válságot megelőző időszakhoz viszonyítva már 2009-ben mintegy 15 százalékkal mérséklődött, további csökkenést idén még nem tapasztalható. Az új lakások vételára átlagosan 220-270 ezer forint/négyzetméter körül alakul, új házak esetében a 220-250 ezer forint/négyzetméter, használt lakóingatlanok esetén pedig 140-180 ezer forint/négyzetméter ár a jellemző.

Az érdeklődők főként az újonnan épült házakat és ikerházakat, a 150-200 négyzetméter alapterületű panorámás vagy vízparton lévő házakat, valamint a 100-120 négyzetméteres újszerű ingatlanokat keresik.

Fertő-tó
A Fertő-tó közelében lévő ingatlanok iránt jelentősen növekedett a kereslet a gazdasági válságot megelőző időszakhoz képest. A kínálat mindenekelőtt a kényszerértékesítéseknek köszönhetően nőtt. Olyan ingatlanok is piacra kerültek, melyek korábban nem voltak megvásárolhatók, ám most jelentősebb árengedménnyel meg lehet szerezni.

A Sopron környéki településeken a legnagyobb a kereslet, itt 10-15 millió forint értékű házakat vásárolnának elsősorban, a 25 millió forintért kínált házakat viszont nehéz értékesíteni.

A Fertő-tó magyar partszakasza nagyon rövid, így strandolásra csak nagyon kis részen alkalmas, emiatt az infrastruktúra sem kiépített. A nemrég elkészült vitorláskikötőből azonban a Fertő-tő teljes területe szabadon bevitorlázható a schengeni csatlakozás óta.
A tavat körbevevő kerékpárúton nagy a turistaforgalom tavasztól őszig, s így az erre alapozó szolgáltatások: vendégszobák és éttermek is egyre fejlődnek.

A közelben lévő hegykői termálfürdő további fejlesztésével az ottani ingatlan beruházások számának növekedésére lehet számítani.

A Dunakanyarban található ingatlanok iránti keresletet mostanig is nagyban meghatározza az a 2009-ben született törvény, amely a Nagy-Duna meder árvíz szempontjából veszélyes területi határainak kibővítését szabályozza. A törvényt ugyan visszavonták, ám a köztudatban máig él. Ennek a törvénynek köszönhetően több olyan potenciális vásárló lépett vissza vételi szándékától, akik korábban olyan területen szerettek volna ingatlant vásárolni, melyet a törvény „árvízveszélyes területként” határozott meg, jóllehet ezek esetében nincs szó árvízveszélyről. Ezekben az esetekben olyan ingatlanok érintettek, melyeket soha, vagy valószínűleg csupán százévente egyszer önt el a Duna.

A vevők többségét a Dunakanyarban lévő alacsonyabb ingatlanárak vonzzák. A helyi érdekdőlőkön kívül egyre többen érkeznek vásárlási szándékkal Budapestről, illetve a drágább agglomerációból. A legfőbb motiváció ezekben az esetekben az, hogy a vásárlók olcsóbb lakóingatlanba tudjanak költözni. A fizetési nehézségekkel küzdő lakáshitelesek körében különösen népszerűek a Duna bal partján elterülő települések.

A vásárlók másik csoportját a gyermekes családok alkotják, akik azért preferálják ezt a területet, mert itt a gyerekek nyugodt, zöld környezetben nőhetnek fel.

A Dunakanyarban külföldi vevők megjelenése nem jellemző.

Szentendrén valamint annak környékén általában a 20-50 millió forint közötti lakóingatlanok keresettek. 20-30 millió forintos kategóriában elsősorban kisebb ikerházakat és családi házakat, míg 35-50 milliós értékben önálló családi házakat keresnek.

Vác környékén is élénkülő kereslet mutatkozik, főként az olcsóbb ingatlanokat keresik az érdeklődők, mint például a külterületen elhelyezkedő, ám téliesített nyaralókat. Szintén érezhető az érdeklődés növekedése a vízhez közel lévő, ám nem árvízveszélyes területen található ingatlanok piacán, mely ingatlanok esetleg vízparti kilátással rendelkeznek. Ezek esetében erőteljes szezonalítást figyelhetünk meg az eladásokat illetően: tavasszal, nyáron, vagy késő ősszel nő azoknak a száma, aki értékesíteni kívánják nyaralóikat.

Ellentmondás tapasztalható abban, hogy míg a tavalyi év második felében a pénzintézetek megítélése tovább romlott, addig az ügyfelek saját bankjukról sokkal pozitívabban vélekednek, kivéve a jelzáloghitelekkel rendelkezőket, akik esetében a hiteltermékkel való elégedettség 7%-kal romlott. A nagyobb bankok közül az Erste Bank, az OTP és a Takarékszövetkezetek ügyfelei nyilatkoztak töretlen elégedettségükről.

A jelzáloghitelt igénylők kedvezőtlen véleménye több ok miatt alakulhatott ki. Egyrészt a saját helyzetük miatti elkeseredés, másrészt ez egyfajta visszajelzés a pénzintézetek felé, hogy nem segítették megfelelően a nehéz helyzetbe került jelzáloghiteleseket. Biztató azonban, hogy a havi törlesztő részletek nagysága a tavalyi év második felében csökkent.

A felmérés egyik legfontosabb pontja az ügyfelek kiszolgálására vonatkozott. A megkérdezettek többsége a hosszú várakozást, a hiányos tájékoztatást és a túlzott mértékű egyszerűséget kifogásolta. Pozitívum viszont, hogy véleményük szerint nőtt az ügyfelekért folytatott bankok közötti verseny. A bankok kommunikációjában a hangsúly jelenleg a folyószámla vezetésre, valamint a megtakarításokra helyeződik, nem pedig a hitelekre.

A folyószámlák tekintetében újonnan kapott ajánlatokat az új banki ügyfelek 10%-a tudatosan összehasonlítja, majd ezen ügyfelek 5%-a figyelembe veszi az akciós ajánlatokat is. Az ügyfelek bankjukhoz való hűsége a megtakarításoknál tűnik a leglényegesebbnek. A megtakarítások miatt általában saját pénzintézetüknél maradnak, azaz csupán emiatt nem választanak másik bankot. A pénzintézeteknél a megfelelő időben tett kedvező ajánlat rendkívül eredményes lehet. A megkérdezettek 34%-a ugyanis úgy nyilatkozott a megtakarítással kapcsolatban, hogy a bankja ajánlotta és éppen a megfelelő időben.

A pénzintézetek az utóbbi évben elsősorban saját ügyfélkörük megerősítésére koncentráltak, melynek eredményeképpen a 9 legnagyobb pénzintézet közül 6 banknak sikerült az elsődleges ügyfeleik arányát emelni. A pénzintézetek ügyfeleinek több mint ¾-e nem tervez bankváltást a számlavezetést illetően.

A vezető hazai bankfejlesztési csoport Bankindex kutatásának célja az volt, hogy felmérje a pénzintézeti kapcsolattal rendelkező háztartások tényleges pénzintézeti tapasztalatait, illetve azt, hogy a pénzintézetek milyen mértékben teljesítik az ügyfelek elvárásait és igényeit.

Továbbá a lakossági hitelezést érintő kormányrendeletek szigorodása, valamint a bankszektor önszabályozása is indokolttá teszi az euró finanszírozás ismételt megjelenését a bank hitelkínálatában.

Mint azt már korábban hírül adtuk, a pénzintézet 2010. január végén bejelentette, hogy a még 2009. nyarán felfüggesztésre került euró alapon történő hitelnyújtást február 15-től kezdődően ismét elindítja. Hétfőtől tehát a magánszemélyeknek újra lesz lehetőségük euró alapú lakáshitel, valamint euró alapú – ingatlanfedezet bevonása mellett nyújtott – személyi hitel igénylésére a K&H Bank fiókjaiban.

A Banknál jelenleg is elérhetők az árazásukban a jegybanki alapkamat mértékéhez kötött szabad felhasználású és lakáscélú forinthitelek, s várakozásaik szerint a jegybanki alapkamat szintjének rövid- és középtávú fokozatos mérséklésével a piaci kamatozású forint alapú jelzáloghitelek egyre inkább előtérbe kerülnek.
Mint ismeretes a K&H Bank tavaly nyáron – a hazai kereskedelmi bankok közül – elsőként függesztette fel az euró alapon történő hitelnyújtást. Akkor a pénzintézet azzal indokolta döntését, hogy ezt követően olyan forint alapon finanszírozott hiteltermékekkel kívánja bővíteni a lakossági jelzáloghitelek kínálatát, amelyek versenyképesek a devizahitelekkel, elsősorban az euró és svájci frank alapú kölcsönökkel szemben.

Az euró alapú hitelezést a pénzintézetek többsége fenntartotta. A válságot követően az MKB jelentette még be a K&H Bankon kívül az euró hitelek felfüggesztését, ám, azóta már náluk is újra elérhetőek az euró alapú jelzáloghitelek. A svájci frank alapon történő hitelnyújtást azonban a kereskedelmi bankok többsége tavaly ősztől kezdve megszüntette.

Az ingatlanok megszerzését követően fizetendő illeték mértékében jelentős csökkenés tapasztalható az elmúlt évek mértékéhez képest. Amennyiben az ingatlan értéke nem haladja meg az 1 milliárd forintot, akkor az illeték mértéke a korábbi 10% helyett 4%. Az 1 milliárd forintot meghaladó érték feletti részre pedig 2%-os mértékű illeték fizetendő. Az ingatlan átruházási illeték felső határa 200 millió forint, ami a 9 milliárd forintot elérő és azt meghaladó ingatlanokat érinti.

Amennyiben egy ingatlan résztulajdonának megszerzéséről van szó, akkor az 1 milliárd forintnak a megszerzett tulajdoni hányaddal arányos összege után fizetendő a 4%-os illeték. Az ingatlanonként megállapított maximum 200 millió forintot szintén a tulajdoni hányadnak megfelelően kell figyelembe venni.
Lakóingatlan megszerzése esetén is csökkent január 1-től az illeték mértéke: a lakóingatlan 4 millió forintos értékéig változatlanul marad a 2%-os illeték, az ezt meghaladó részre 4%-os illetékkulcs lesz érvényes a korábbi 6% helyett.

Ha valaki résztulajdont szerez meg a lakóingatlanban, akkor a 4 millió forintnak a megszerzett tulajdoni hányaddal arányos összege után 2%, a felett 4% illeték fizetendő.

Lakóingatlanok cseréje esetén az elcserélt lakások értékének különbözete után 4 millió forintig 2% fizetendő, az a feletti részre számolt illeték mértéke pedig szintén 2%.

Amennyiben a lakóingatlan egy éven belül megvételre és eladásra is kerül, akkor az illeték mértéke a két lakás különbözete után 4 millió forintig 2%, felette 4%.

Ha ingatlanforgalmazási céllal történik az ingatlanszerzés vagy hitelintézetek szereznek ingatlant, akkor az illeték mértéke mindkét esetben egyaránt 2%.

Amennyiben lakóház felépítésére szolgáló telket szerez meg valaki, akkor illetékmentességet élvez, abban az esetben, ha a lakóingatlan felépítése – a korábbi 4 év helyett – a 6 éves határidőn belül történik, valamint ha az illeték kiszabására vonatkozó bejelentés 2004. október 1. és 2012. szeptember 30. között történik. Lejárt határidő esetén is lehetőség van a kérelem benyújtására 2010. január 31-ig, így a befizetett illeték különbözete visszaigényelhető. A határidő meghosszabbítása azonban nem automatikusan történik, azt az adóhatóságnál kell kérni egyénileg.

Az iroda- és logisztikai piacon megjelent jelentős mértékű túlkínálat következtében 2010 azonban még keményebb lesz az ingatlanfejlesztők számára. A szakértő véleménye szerint legkorábban 2011-ben várható a fejlesztések elindulására.
Kifejezetten borús képet festett a lakáspiac kilátásairól, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége elnöke is Varjasné Székely Éva. Az idei éveben csak esett a piac és közben a problémákra nem született megoldás. Eltűnt a fizetőképes kereslet és a munkaerő-piaci helyzet tanulmányozása alapján nem számíthatunk a vásárlóerő emelkedésével. Sem a vevők,sem az építők nem kaphatnak vállalható feltételekkel hitelt, a bank részére az építőipar elkerülendő területé vált. Varjasné szerint a lakáspiacon addig nem számíthatunk lényeges változásra, amíg egy új támogatási rendszer el nem indul. A korábbi 5 százalékos nyeredégarány mellett a jelenlegi piaci feltételek mellett senki nem mer új beruházást indítani.
Mehrli Péter, az Ingatlanszövetség (Maisz) elnöke szerint az ingatlanpiac valamennyi területe megmerevedett 2009-ben. Abbamaradtak és leálltak az új fejlesztések, a befektetők kivonultak az országtól, egyedül a spekulánsok jártak jól a devizahitelek bedőléseiből.
Az ingatlanpiac megtorpanása az ingatlanszakmát is megtizedelte, az értékbecslések száma közel 60-70 százalékkal visszaesett a tavalyi évhez képest. A szakember véleménye szerint az ingatlanárak átlagosan 20 százalékkal estek – azonban további esés egyelőre nem várható, jóllehet a fellendülésére is várni kell még.

A PSZAF (Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelet) közleménye értelmében a hitelkockázati ciklus csúcspontja 2010-re várható, azonban a hitelveszteségek várható nagyságrendjét jelentős mértékű bizonytalanság övezi.

A hitelportfólió minőségét érintő probléma súlyossága következtében pedig a pénzügyi rendszer egyéb fontos kockázatai, kiemelve a a piaci és likviditási kockázat értékének alakulását kiemelten nagy mértékben függ a hitelkockázat helyzetétől.

Mindezek következtében külön hangsúlyozzák a szigorú hitelnyújtási feltételek, a mindenre kiterjedő hitelbírálat és a felelős hitelezés alapelveinek betartásának és betartatásának mostani kiemelt fontosságát.

Kiemelésre került ezentúl a teljes körű lakossági hitelregisztrációs rendszer felállítása (pozitív adóslista) és a megbízható ingatlanértékelést segítő hivatalos árstatisztika létrehozása.

A PSZAF szerint könnyen előfordulhat, hogy 2010-ben a hazai bankrendszer jövedelmezősége és tovább romolhat a fokozódó értékvesztésképzés, a nem a tervezett szinten teljesítő eszközökből várt bevételek elmaradása, illetve a pénzügyi termékek iránti kereslet csökkenése következtében.

A lakásvásárlók száma növekedhet jövő év júniusától, de a tavalyi, válságot megelőző ingatlanpiaci virágzás csak 2011 közepe körül térhet vissza. Az ingatlanközvetítő hálózat szerint a csökkenő lakásárak tendenciája 2010. első félévében megmarad, hiszen ezt a kereslet határozza meg.

A lakásvásárlás előtt állók valószínűleg egy ideig még kivárnak a választások után is. Viszont az ingatlanpiac forgalmát fokozhatja az illeték csökkenő mértéke, mely várhatóan 2010. elején kerül bevezetésre.

A lakáspiaci helyzetet szintén befolyásolhatja a már elfogadott vagyonadó, ám ez még a parlamenti választások végeredménye alapján módosulhat. Elképzelhető, hogy jövőre a lakásvásárlók körében kikötés lesz, hogy az ingatlan értéke 30 millió Ft alatt legyen.
Az új lakás iránti érdeklődést valószínűleg nem fogják növelni a 2009. október 1-től bevezetett államilag támogatott hitelkonstrukciók, legalábbis mostani formájukban. Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője elmondta, hogy eddigi felméréseik alapján jövőre további 50%-os visszaesés várható az átadott lakások számát illetően. Eszerint 2010-re az ingatlanpiacon fellépő új lakáshiány miatt kedvező befektetési lehetőséget jelenthetnek a legkeresettebb típusok.